Calculadora de hipoteca

La cuota de una hipoteca es la parte fácil de calcular, y también la que menos sorpresas da. Lo que descoloca a quien compra por primera vez es el dinero que hay que tener **antes** de firmar: la entrada es solo una parte, y los impuestos y gastos pueden añadir otro 10 % del precio.

Esta calculadora hace las dos cosas: la cuota mensual con el sistema francés y el desglose completo de lo que necesitas ahorrado. Y separa algo que casi todas las webs mezclan: los gastos de la compraventa, que pagas tú, de los gastos de la hipoteca, que desde 2019 paga el banco.

Esa distinción no es un detalle. Antes de la Ley 5/2019 el cliente cargaba con la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo. Hoy los asume el banco, y una calculadora que siga sumándolos te pedirá varios miles de euros de más.

El capital que pides es el precio menos la entrada. La cuota sale de la fórmula del sistema francés: una cantidad constante que, descontada al tipo del préstamo, iguala exactamente el capital prestado. Al principio casi toda la cuota son intereses y al final casi toda es amortización.

Sobre los gastos, el impuesto es el más grande con diferencia. En vivienda de segunda mano se paga el ITP, que fija cada comunidad autónoma y va del 6 % al 10 % general. En obra nueva se paga IVA del 10 %, que es estatal, más el impuesto de actos jurídicos documentados de la compraventa.

La notaría y el registro tienen aranceles fijados por real decreto: crecen con el precio, pero de forma muy amortiguada, así que aquí se estiman como un porcentaje pequeño con un suelo y un techo. La gestoría es precio libre.

Si indicas los ingresos del hogar, se calcula el ratio de esfuerzo: qué porcentaje se lleva la cuota. Los bancos suelen poner el límite en el 35 %, y el Banco de España recomienda no pasar del 30 %.

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y repartió los gastos de forma clara. No es retroactiva: las hipotecas anteriores se rigen por lo que se firmó, y de ahí las reclamaciones de gastos hipotecarios que aún se ven en los juzgados.

A diferencia de la retención del IRPF de tu nómina, que es estatal, el impuesto de la compra sí depende de la comunidad. Sobre una vivienda de 250.000 €, la diferencia entre el 6 % de Madrid y el 10 % de Cataluña o la Comunidad Valenciana son 10.000 € contantes.

Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos importantes: para menores de 35 o 40 años, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda protegida o municipios despoblados. Pueden bajar del 7 % al 3,5 % e incluso al 1 %. Merece la pena comprobar el tuyo antes de dar por buena la cifra general.

Los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación, y toman el menor entre ese valor y el precio de compra. Por encima del 80 % hay quien concede, pero con un tipo peor, con aval o en promociones concretas de obra nueva.

El segundo límite es el esfuerzo: que la cuota, sumada a otras deudas, no pase del 35 % de los ingresos netos. El Banco de España recomienda quedarse en el 30 %, y hay una razón práctica: si la hipoteca es variable y el Euríbor sube dos puntos, una cuota que iba justa deja de caber.

Esta calculadora trabaja con un tipo constante, que es exacto para una hipoteca fija y una aproximación para las demás. En una variable, la cuota se revisa cada seis o doce meses según el Euríbor más el diferencial pactado.

Para simular una variable, una forma sensata de usarla es calcular dos veces: una con el tipo actual y otra con dos o tres puntos más. Si la segunda cuota no cabe en tu presupuesto, la hipoteca es más arriesgada de lo que parece hoy.